3分で分かる!路線価と相続税の節税対策

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相続税に影響を及ぼす?!路線価とは何か?

路線価とは市街地の道路に面する土地の標準的な評価額で、1平方メートルあたりの値段で表されます。

毎年7月1日に日本全国の路線価を国税庁が発表しますが、日本で最高の価格を付けた場所や、全体的な価格の動向はTVのニュースでも報道されますので、ご存知の方は多いでしょう。

路線価には固定資産税や不動産取得税の課税の基準として使われる「固定資産税路線価」と、相続税や贈与税の基準に用いられる「相続税路線価」がありますが、ただ単に「路線価」といえば相続税路線価を指します。

ちなみに路線価が7月1日に発表されるのは、相続税の申請期間が被相続人が亡くなってから10ヶ月以内だからで、遅くてもこの時期に発表しないと、1月に亡くなった方の相続税の計算が間に合わなくなってしまうからだと言われています。

路線価と土地の実売相場と別物?日本一路線価が高いのはやはり東京

路線価は国税庁が税金を算出するための基準値です。ですから実際に土地を売買する場合の価格(売買取引時価という)とは、必ずしも同じにはなりません。


だいたい売買取引時価の7割から8割程度が路線価の評価額になっています。とはいえ路線価の価格は、その地域が活性化していると上昇し、廃れると下落しますので、その動きは売買取引時価の変化と対応しているケースが多いでしょう。

大手デベロッパーが、郊外に巨大なショッピングモールでも作れば、その地域の売買取引時価は跳ね上がりますし、それに合わせて路線価も急上昇するわけです。

また、もっとマクロで見れば、日本全体の景気が良ければ路線価全体が上昇し、景気が悪くなれば路線価も下落します。

そんな日本の路線価で、もっとも高額なのはやはり東京で、具体的な場所は「東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り」で、TVの報道では“京鳩居堂本店前”と伝えられる銀座の一等地です。その価格は1平方メートルあたり、2360万円にもなります。

相続税は路線価を基準に計算する

路線価は相続税を計算する場合に用いられる基準ですので、土地を持っている方にとって、とても重要なものでしょう。

相続税における土地の評価額は、その土地の面している道路の路線価×土地の面積で割り出されます。

したがって路線価が上昇すれば、土地の評価が上がってしまうわけです。2015年1月1日より、相続税の税率が上がりますので、2億円以上の資産をお持ちの方は、路線価の変動は支払うべき相続税に大きな影響を与える可能性が高いでしょう。

【参考】相続税の基準となる「路線価」が公表。じゃあ、どうやって計算するの?YOMIURI ONLINE
http://realestate.yomiuri.co.jp/yolp_journal_item_65591.html

土地を使った相続税の節税方法とは

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一般的に財産を残すには、現金よりも土地がいいと言われています。

銀行の口座に1億円の現金があったら、これは現金以外の何物でもありませんので、それを相続すればガッツリと相続税が課税されてしまうわけです。

一方、その現金を使って1億円の土地を買ったらどうなるでしょう?

土地の相続税は路線価を基準にしますが、その路線価が土地の実売時価より7~8割安いのは前述したとおりです。

つまり現金から鳥に代えるだけで、世間一般の資産価値は同じでも相続税としての評価は下がり、相続税が節税できることになります。

さらに建築会社関連のHPに掲載されている相続税の節税方法は2つあり、それは

  • 賃貸住宅を建てる
  • 二世帯住宅を建てる

という方法です。

更地より宅地!宅地より賃貸住宅!土地の評価を下げて節税する方法

相続税の評価額は、路線価と土地の面積を掛けて計算されますが、その土地の使用状況によって、もっと評価額を下げることが可能になります。

まず更地よりは何か建物を建てたほうが評価が下がるわけです。その建物も被相続人が単に住居として建てた家より、二世帯住宅や賃貸の集合住宅を建てると、さらに評価額は下がります。

もっとも、二世帯住宅を建てても肝心の子供が同居を断ったり、賃貸住宅を建てたとしても、入居者が集まらなかったりといった可能性はあるわけです。

相続税の評価額を下げるためだけに余計な資産を使ってしまうという危険はあるわけで、そうならない為ににも、事前に家族や、専門家(土地家屋調査士、税理士など)に相談して確実な計画を立てましょう。

相続税の節税方法

まとめ

  • 路線価は土地の相続税に大きな影響を与える
  • 相続は現金よりも不動産に代えたほうが有利な場合がある
  • 土地は更地より、何かを建てて活用したほうが、さらに相続税は安くなる
  • 勝手に話を進めるのではなく、専門家や家族と相談して、ベストな方法を検討する
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