タワーマンション購入の大きなメリット!相続税の節税対策と資産形成が同時にできる

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平成27年1月1日からの相続税増税が迫ってきています。

特に高額の資産を所有している方のご家族の中には、少しでも相続税を節税したいと、何か対策を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実は最近、この相続税対策として注目されているのが、高層マンション、いわゆるタワーマンションの購入です。

なぜ、タワーマンションの購入が相続税の節税対策として有効なのか?意外なその理由と、節税の方法をご紹介しましょう。

路線価と固定資産税評価

相続税の対象となる資産の計算をする際、土地については「路線価」という相続税や贈与税の額を算出するための基準となる価格から計算をします。この路線価は、公示価格の8割程度になるよう決定されます。

そして、建物については固定資産税評価額で算出するのですが、こちらも一般的に建築費の5割から8割程度と言われています。

例えば、時価1億の不動産を購入したとします。6000万円の土地の評価が8割程度の4800万円、4000万円の建物の評価が6割程度として2400万円の評価になったとすると、合計して7200万円の評価額となりますので、2800万円の減額になるのです。

マンションの場合、土地の評価は敷地全体の路線価に敷地持ち分を掛けて計算します。建物の評価は、専有部分と共有部分を按分計算した建物持分の固定資産評価額となります。
(※按分計算とは、例えばA、B、Cの3人が1:2:3の比率で共有している土地について、120万円の賃料収入があった際に1:2:3の割合で分配するということです。
つまり、Aに20万、Bに40万、Cに60万が分配されるのです。)

普通のマンションではなく高層のタワーマンションが良いというのは、階数が高い建物ほど各住戸の土地の持分が小さくなるため、それだけ土地の評価額が下がるからです。場合によっては時価の1/5程度の評価額になることもあるのです。

貸家にして更に評価額減

不動産は貸家にすると土地では約8割、建物では7割程度に評価額が減額されます。人気の高タワーマンションの高層階を購入して、第三者に賃貸すれば、土地と建物の評価額が大幅に減額できる上に、賃料収入を得る事もできるので非常にお得なのです。

しかも、タワーマンションは賃貸市場が活発なので、他の不動産に比べても賃料が安定的です。しかも、空室リスクも低いため安全な資産と言えるのです。

ただし、これには注意するべき点があります。いくら人気のタワーマンションであっても、高額すぎる物件を購入してしまうと、賃料も高めに設定しなければなりません。借り手として対象となるのも富裕層に限られてしまいます。

ですから、物件を選ぶ際には物件の価格はもちろん、近隣の賃貸物件の相場なども調べてみて、慎重に選ぶことが大切です。

タワーマンションの利点は他にも

人気のタワーマンションは賃貸市場だけでなく中古市場も活発です。繰り返しになりますが、他の不動産に比べても価格が安定していますし、手頃な物件であれば売買契約を早期にまとめることもできます。

また今後、購入希望者が増えることも予想されますので、希少性も高まって中古売買価格はますます安定的になることが見込まれます。

タワーマンションは単なる不動産とは違うブランド性があります。価格以上の満足度が得られる効果があるのではないでしょうか。そのことが、賃貸にしても売買にしても人気を集める理由の1つになっているはずです。

他の税制と合わせてさらに工夫を

さて、価格や立地などをしっかり検討をしてタワーマンションの高層階の物件を購入したとします。この時、贈与時の課税価格は相続税評価額と同じなので、それが2500万円以内になる物件の購入するようにします。

そして、この物件を相続時精算課税制度を利用して子どもに贈与するのです。

相続時精算課税制度は、2500万円までの贈与であれば非課税となりますので、子どもに贈与税はかかりません。

そして、この子どもが贈与を受けた物件を売りに出すのです。買ってすぐ売却すれば、買った価格で売れる可能性もあります。売却代金は全て子どもが受け取れるものですし、買った価格と同じ価格で売れば、譲渡所得税もかかりません。

贈与した親の方は、マンション購入代金となった数千万の現金資金を総資産から減らすことができた上に、ほぼ無税に近い状態で同額程度の現金を子どもに譲り渡せることになるのです。

その他、婚姻期間が20年以上のご夫婦であれば、居住用不動産として購入したタワーマンションを配偶者に贈与するのも1つの方法です。「夫婦の間での居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」として、基礎控除110万円の他に2000万円までは控除できる、つまり、2110万円までは非課税になるということなのです。

タワーマンション購入で相続税節税のまとめ

いかがでしたか?高額な資産を所有する方で、相続税の節税を考えている方にとっては、タワーマンションの購入は有効な方法の1つとなるのではないでしょうか。

ただ、本格的にこの方法で節税を検討するのであれば不動産業者だけでなく、税理士や会計士など節税の専門家にも相談した上で実行することをおススメします。

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