不動産(土地、マンション)における相続の注意点

遺産の一部としてマンションを相続した場合、注意したいポイントが「費用の発生」と「マンションの活用方法」です。

マンションを所有するためには管理費や修繕積立金、固定資産税などの必要経費を支払わなくては維持することができません。

また、マンションを相続したあと、どのような方法でマンションを活用するかによってその後の処理が異なってきます。

必要経費を排出するのが嫌であればマンションを売却する手段もありますが、第3者にマンションを賃貸して家賃収入を得る方法も考えられます。

相続したマンションを他人に貸出して家賃収入を得る
家賃収入。有効活用するには良い手段です。しかし、そのマンションが本当に利益を生み出す物件なのか、適正に判断しなくてはなりません。
マンションの状態、建物の立地など、マンション経営にとって重要となるポイントを確認するわけです。また、マンションを維持するためには必要経費が不可欠です。利益と支出のバランスを考慮しながら収入モデルを組み立てる必要がありますね。
相続したマンションを売却する
マンションについて知識が無いからといって無闇に売却するのも考えものです。ひょっとするととんでもないお宝物件だって考えられるのです。
例えば、管理状態も良好で立地も最高な物件であれば、売却するよりも貸出したほうが有効活用できます。もしくは、売り手によって売却額が左右される場合もありますので、相続したマンションを処分する際にはまずは専門家へ相談することをオススメいたします。

活用する土地と売却する土地を区別する

被相続人から土地を相続した場合、相続税の支払いを真っ先に考えるなら価値の高い土地から順に売却していくのが一番良い方法と言えます。しかし、ただ単に相続税のためだけに土地を売却してしまうのは考えものです。将来的に有効活用できそうな土地は売却せずに先を見越して維持するという選択肢もあります。

つまり、相続した土地を「活用するのか」「売却するのか」で区別することが大切です。

そして、土地には税金が課せられます。所有する土地の納税計画を立てることも忘れてはいけません。もし相続した土地が複数あって処分に迷う場合には、駅から遠い順に処分していけば売却による失敗も未然に防げるでしょう。被相続人から土地を相続した場合には「所有する土地」と「手放す土地」を区別して、土地に関する税金を正しく理解する必要があります。

土地の売却による譲渡税

相続した土地を売却した場合、必ず支払わなければならない費用が「譲渡税」です。「土地の売却=譲渡税の支払い」が国税庁で決められているルールです。

譲渡税は土地を売却した際の利益分に課せられる税金のことを表します。つまり、土地を売却した際、「儲けた金額に対して支払う税金」が譲渡税となります。この譲渡税ですが、土地を所有していた期間に応じて譲渡税の税率が異なってくるようです。

譲渡税の計算方法
土地の購入価格-土地の売却額=土地の売却利益 (これを譲渡益と言います)
譲渡益-経費×譲渡税の税率=売却した土地の譲渡税となります。
居住用財産を利用して譲渡税を軽減する
居住用の土地の売却に関しては、土地を所有していた年数に応じて譲渡税の税率が異なってきます。購入から5年未満の土地であれば39%の税率、5年以上であれば20%となります。
また、これには特例が設けられていて、購入から10年以上が経過した居住用の土地の売却については14%の税率でOKとされています。売却する時期に応じて譲渡税の税率が異なるため、居住用財産を上手く利用することで支出を大きく抑えることが可能となるかもしれません。
短期譲渡所得
居住用の土地を購入してから売却するまでの期間が5年未満(税率39%)
長期譲渡所得
居住用の土地を購入してから売却するまでの期間が5年以上(税率20%)
(特例)居住用の土地を購入してから売却するまでの期間が10年以上(税率14%)

譲渡税に関する特例や対処法はこの他にもまだありますが、専門的な知識や見解が要求されてきます。専門家のアドバイスを受けながら状況に応じた一番効果的な方法を見つけ出すことが譲渡税を軽減するための得策ではないでしょうか。

立地の悪い赤字物件を収益物件へと転換する

土地や建物などの不動産を相続した際、所有するか否かを判断するうえで重要となるポイントが「立地」です。不動産は維持するためのコストが必要です。

立地が悪い物件は収益性の乏しい物件と判断されます。つまり、不必要な不動産を維持することは遺産相続においてマイナス要素となります。維持費を支出するだけでは所有している意味がありません。かといって、立地の悪い不動産で収益をあげることは困難です。

そこで講じる手段が、不動産の買い替えです。

組み換えとも言いますが、要するに相続した不動産を売却して収益性の高い不動産に買い換えることで遺産を有効活用する方法です。
相続した遺産は大切ですが、所有するためのコストが必要となれば土地を活用して収益を得なければ支出だけが増えてしまいます。立地の悪い不動産は維持するためのコストが欠点となりますが、立地の良い不動産に買い換えることで収益性の高い財産へと生まれ変わるわけです。相続した遺産は有効活用してこそ意味があるのです。

不動産の譲渡における相続放棄

被相続人に借金があった場合、相続人は遺産の一部として借金も相続しなければなりませんが、全ての相続権利を放棄することを条件に借金の相続も放棄することが可能となっています。

不動産に関しても相続放棄が法律で認められています。「ただで土地を貰うのにどうして相続を放棄するのか」そう思われる方も少なくないと思いますが、不動産を維持するためには費用が必要です。例えば相続した土地が広大な敷地だったとしましょう。維持するだけでも高額な固定資産税を支払わなくてはなりません。

土地を相続すれば必ず発生する費用が固定資産税です。所有面積が大きければ大きいほど納税する金額も増えていきます。
相続した土地を放置しているだけではマイナスが増えていく一方です。そこで、遺産相続を放棄して不動産を手放します。そうすると固定資産税の発生も無益な土地の所有も避けることができるというわけです。相続を放棄する際には安易な判断ではなく、専門家のアドバイスを基に自分のプラスとなる要素を重視しながら決断するようにしましょう。

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